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为什么会出现大量的提前还贷?不是房贷利率高,而是另有原因

2022-08-08


“没有想到,真是没有想到,今天会出现提前还贷潮。”王先生一脸不解。他3年前,为了尽早发放住房按揭贷款还托人找关系。
银行房贷市场的转变,真的是太快了。3年前,是贷款难,房贷放款要排队,不少客户的房贷将近1年了也没有放款。但目前,是还款难,提前还贷要排队,还要收取提前还贷的违约金。
为什么会出现大量的提前还贷?
是不是房贷利率太高了?这个不是主要原因,之前也是这个利率,却没有出现大量的提前还贷。出现大量的提前还贷,另有主要原因。我在下文中会解说。

提前还贷现象罕见

提前还贷上热搜,应该还是第一次。8月1日,交通银行发布“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”的公告,这一消息引发热议,上了热搜。这是当前出现提前还贷热潮的一个直接反应。
与交通银行发布“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”公告上热搜的同时,“北京楼市现提前还款潮”的报道也十分引人关注。如下3个现象已经足够说明北京提前还贷的热潮:1.银行提前还款需要排队;2.某家银行北京分行2022年提前还款量同比增长了20%;3.某国有大行石景山一家支行每月提前还款8000万。
其实不单单是北京,各地银行均表示2022年提前还款同比增加比较多,提前还贷似乎已经成为全国各地房贷客户的一个共识。
笔者最近就接到不少网友的私信咨询,从他们的咨询当中,我可以强烈地感受到银行客户对于提前还贷意愿的快速上升。在不少微信群,提前还贷的消息一直刷屏着。

银行为什么要收取违约金

对提前还贷收取违约金,这在很早之前就已存在。但各家银行的态度不一,有的银行不收取违约金,有的银行收取违约金;即便是同一家银行,各地分行的政策执行力度也不一样,因为总行给了各地分行“提前还贷补偿金减免权限”。
但在目前,由于大量提前还贷的出现,银行的态度似乎有些变化。一方面是住房按揭贷款的增量停滞了,房地产市场不景气,买房的人少了,银行的房贷增量自然是不好。
另一方面,大量的提前还贷直接让银行房贷存量锐减,例如,某个银行的北京一支行,个人房贷客户约是5000名,最近每个月都有一两百甚至两三百人预约提前还款,不仅还贷人数大量增加,还贷金额也是比正常情况多出了一倍。
目前,贷款还是银行利润的主要来源,没有贷款的增量,银行就很难保持利润的正增长。而住房贷款是银行优质的个人贷款品种,贷款利率高、贷款年限长、不良率低。所以,银行极不希望个人住房贷款客户提前还款。
如果在房贷大量还款的情况下,银行的其他个人贷款能大量增长,对银行的经营也会好点。但从目前来看,全国银行的个人贷款增长十分困难。由于经济不景气,银行所有类型的个人贷款,包括房贷、经营贷、消费贷均不好营销,增量都不理想。特别是银行将纯信用贷款利率降至4%以下的情况下,信用贷款增加的人数和支用的金额都没有达到银行的预期。
央行数据显示,2022年2月和4月居民中长期贷款出现负增长,这种现象从2007年以来仅出现过2个月份,都被今年包揽了。这种情况的出现,会导致不少银行的分支机构采取“严格执行提前还款收取违约金”的方式来阻止和降低部分提前还款业务。

客户为什么要提前还款

之所以会出现大面积的提前还贷,分析来看,有3个原因,但其中有一个原因是最为主要的。
1.房价上涨跑不赢房贷利息
不可否认,目前的存量房贷客户当中,不是刚需购房的客户还有一定的数量。这些以投资为目的的房贷客户,最为关注的是房价能否上涨。但今年以来,各地的房贷不仅没有上涨,还出现了不同程度的下跌。
房价的下跌,直接让投资客将提前还款纳入了个人重要的理财事项。面临“房价上涨跑不赢房贷利息”的情况,而且对于房价上涨没有预期的情况下,“提前还贷”似乎是投资类房贷客户唯一的正确选择。
2.收入下跌不足以支付月供
经济不景气,不少家庭的收入下降,支付月供成为了困难。2022年4月份,关于深圳的一则热点新闻是教师降薪,一年大约会少了8万元至10万元。这个时候,就看到不少深圳教师发帖说收入下跌无法支付房贷月供了。今年以来的互联网大厂裁员降薪,也让之前许多高收入的年轻家庭出现了月供支付困难的情况。
其实,在疫情反复和经济不景气的情况下,许多人的收入下降了,这多多少少会影响到房贷月供的还款。这种情况下,想办法还清房贷是许多家庭考虑的一个问题。因此,许多人将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来,办理了提前还贷。
央行数据显示,2022年上半年,我国住户存款规模(储蓄存款)是112.8万亿元,比年初增加了10.3万亿元,同比多增2.9万亿元。这为居民提前还贷提供了资金来源。
我的一个朋友,收入下降之后每个月都在为支付月供发愁,甚至还影响了夫妻的和睦。他的父母实在看不下去了,从银行里扔出了所有的积蓄帮他还清了银行住房按揭贷款,日子才恢复了平静。
3.投资理财整体收益下降,提前还款更划算
之前,有许多房贷客户不将资金用来提前还款,是因为投资理财的收入还可以高于银行房贷利率。但目前,股市行情不行,炒股和购买基金不亏就好了,赚钱更是没有指望。
银行理财产品的收益率,持续下降,似乎已经很难找到4%的稳定收益。有数据显示,全市场理财产品收益率约为2.8%,已妥妥地回落至3%以下。而且,目前银行理财产品大多是净值型的,收益率低了不说,还有亏损的可能。
一方面是低风险资产收益率降低,另一方面是5.5%的住房贷款加权平均利率刚性偏高,这种情况逼出了“居民提前偿还房贷意愿提升”的现实。
因此,对比导致出现大面积提前还贷的3个原因,就会发现根本的原因是“居民资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大”。也就是说,现阶段居民投资理财的收益率普遍低于房贷利率,这才是居民提前偿还房贷意愿提升、出现提前还贷热潮的根本问题所在。


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