日前，国家统计局公布了11月份 70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，当前楼市仍然处在筑底阶段，一线城市相对波动较大，尤其是二手市场出现较为明显的以价换量行情。对此，业内人士表示要重点关注一二手之间能否形成相互支撑的良性反馈。与此同时，京沪两城迎来调整普宅标准、优化信贷政策等新规，从首个周末市场反响来看，上海二手成交有明显上涨，北京则主要体现为咨询的增加。至此，除限购之外一线城市政策基本到位，预计将对市场情绪带来正面引导。

分化持续 京沪表现较优

从环比看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。从同比看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中，北京和上海同比分别上涨1.9%和4.7%，广州和深圳同比分别下降2.4%和3.1%。

可见，一线城市的分化态势仍在持续，京沪表现相对优于广深。二线城市的新建商品住宅销售价格则环比下降0.3%，同比上涨0.2%。

二手房方面，各线城市价格均呈现下降，尤其是一线城市的调整幅度较为明显。数据显示，北上广深四城二手住宅销售价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。而二、三线城市这一数据则表现为环比下降0.7%和0.8%。同期同比数据趋势较为相似，一线城市二手住宅销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳同比分别下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降3.6%和3.9%。

二手“以价换量”行情明显

其中，二手房市场情况尤为引人关注。日前，在2023-2024中国经济年会上，住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国公开表示：今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量。

从各大城市的交易数据来看，在价格小幅调整的同时，出现了较为明显的二手房交易量上升行情。中指院数据显示，11月北京二手住宅成交量超1.25万套，环比增长17.8;上海则回升至1.37万套左右，环比小幅增长6.8%;广州成交套数超8600套，环比增长37.4%;深圳成交套数超3100套，环比增长12.9%。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受广州日报记者采访时表示，重点城市二手房“以价换量”行情背后有多重原因。“大城市累积了相对较多的多套房产持有者，其中一部份是楼龄较长的低价房源，使得当前挂牌量压力较大从而带来价格调整。”李宇嘉表示，这正好迎合了市场上基数较大的刚需群体，从而带动了交易量上升。李宇嘉还指出，行业风险的顾虑、一手房相对价格较高等因素也使得部分置业者转向了二手市场。

“与此同时，我们需要重点关注的是‘以价换量’行情的演绎，避免一二手之间的竞争形成负向反馈。”李宇嘉指出，近期多个城市出台政策，正是为了促进二手房流转，降低购房门槛，让更多的有购买力的人群入市从而稳定市场预期。

一线城市政策基本到位 调整到尾部阶段

值得注意的是，近日的房地产市场再次迎来政策“暖风”。继此前广州、深圳分别出台降低首付比例、优化普宅认定标准等政策后，12月14日，北京和上海先后优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京也同步延长了贷款时间。

从首个周末的政策效果来看，上海市房地产交易中心网站数据显示新政实施首日(12月15日)上海二手房成交达662套，超过11月日均水平40%;而北京或因天气严寒，主要表现为咨询量的增加。根据当地媒体报道，京沪均现存量客户新政出台当天签约的个案。

对于政策的后续效果，中指研究院分析指出，本次京沪政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，对京沪房地产市场，乃至全国市场情绪均将带来积极引导。

针对行业当前所处的状况，广发首席经济学家郭磊昨日在“Alpha峰会”上表示，房地产调整幅度已经调整到尾部阶段，11月份的新开工环比已经处于季节性偏上限位置，销售也已经渐趋稳定，拖累中国经济的最大负面因素应该很快就会缓解。

文/广州日报·新花城记者:龙乐乐