银行房贷市场的转变，真的是太快了。3年前，是贷款难，房贷放款要排队，不少客户的房贷将近1年了也没有放款。但目前，是还款难，提前还贷要排队，还要收取提前还贷的违约金。

为什么会出现大量的提前还贷？

是不是房贷利率太高了？这个不是主要原因，之前也是这个利率，却没有出现大量的提前还贷。出现大量的提前还贷，另有主要原因。我在下文中会解说。

提前还贷上热搜，应该还是第一次。8月1日，交通银行发布“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”的公告，这一消息引发热议，上了热搜。这是当前出现提前还贷热潮的一个直接反应。

与交通银行发布“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”公告上热搜的同时，“北京楼市现提前还款潮”的报道也十分引人关注。如下3个现象已经足够说明北京提前还贷的热潮：1.银行提前还款需要排队；2.某家银行北京分行2022年提前还款量同比增长了20%；3.某国有大行石景山一家支行每月提前还款8000万。

其实不单单是北京，各地银行均表示2022年提前还款同比增加比较多，提前还贷似乎已经成为全国各地房贷客户的一个共识。

笔者最近就接到不少网友的私信咨询，从他们的咨询当中，我可以强烈地感受到银行客户对于提前还贷意愿的快速上升。在不少微信群，提前还贷的消息一直刷屏着。

对提前还贷收取违约金，这在很早之前就已存在。但各家银行的态度不一，有的银行不收取违约金，有的银行收取违约金；即便是同一家银行，各地分行的政策执行力度也不一样，因为总行给了各地分行“提前还贷补偿金减免权限”。

但在目前，由于大量提前还贷的出现，银行的态度似乎有些变化。一方面是住房按揭贷款的增量停滞了，房地产市场不景气，买房的人少了，银行的房贷增量自然是不好。

另一方面，大量的提前还贷直接让银行房贷存量锐减，例如，某个银行的北京一支行，个人房贷客户约是5000名，最近每个月都有一两百甚至两三百人预约提前还款，不仅还贷人数大量增加，还贷金额也是比正常情况多出了一倍。

目前，贷款还是银行利润的主要来源，没有贷款的增量，银行就很难保持利润的正增长。而住房贷款是银行优质的个人贷款品种，贷款利率高、贷款年限长、不良率低。所以，银行极不希望个人住房贷款客户提前还款。

如果在房贷大量还款的情况下，银行的其他个人贷款能大量增长，对银行的经营也会好点。但从目前来看，全国银行的个人贷款增长十分困难。由于经济不景气，银行所有类型的个人贷款，包括房贷、经营贷、消费贷均不好营销，增量都不理想。特别是银行将纯信用贷款利率降至4%以下的情况下，信用贷款增加的人数和支用的金额都没有达到银行的预期。

央行数据显示，2022年2月和4月居民中长期贷款出现负增长，这种现象从2007年以来仅出现过2个月份，都被今年包揽了。这种情况的出现，会导致不少银行的分支机构采取“严格执行提前还款收取违约金”的方式来阻止和降低部分提前还款业务。

之所以会出现大面积的提前还贷，分析来看，有3个原因，但其中有一个原因是最为主要的。

1.房价上涨跑不赢房贷利息

不可否认，目前的存量房贷客户当中，不是刚需购房的客户还有一定的数量。这些以投资为目的的房贷客户，最为关注的是房价能否上涨。但今年以来，各地的房贷不仅没有上涨，还出现了不同程度的下跌。

房价的下跌，直接让投资客将提前还款纳入了个人重要的理财事项。面临“房价上涨跑不赢房贷利息”的情况，而且对于房价上涨没有预期的情况下，“提前还贷”似乎是投资类房贷客户唯一的正确选择。

2.收入下跌不足以支付月供

经济不景气，不少家庭的收入下降，支付月供成为了困难。2022年4月份，关于深圳的一则热点新闻是教师降薪，一年大约会少了8万元至10万元。这个时候，就看到不少深圳教师发帖说收入下跌无法支付房贷月供了。今年以来的互联网大厂裁员降薪，也让之前许多高收入的年轻家庭出现了月供支付困难的情况。

其实，在疫情反复和经济不景气的情况下，许多人的收入下降了，这多多少少会影响到房贷月供的还款。这种情况下，想办法还清房贷是许多家庭考虑的一个问题。因此，许多人将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来，办理了提前还贷。

央行数据显示，2022年上半年，我国住户存款规模（储蓄存款）是112.8万亿元，比年初增加了10.3万亿元，同比多增2.9万亿元。这为居民提前还贷提供了资金来源。

我的一个朋友，收入下降之后每个月都在为支付月供发愁，甚至还影响了夫妻的和睦。他的父母实在看不下去了，从银行里扔出了所有的积蓄帮他还清了银行住房按揭贷款，日子才恢复了平静。

3.投资理财整体收益下降，提前还款更划算

之前，有许多房贷客户不将资金用来提前还款，是因为投资理财的收入还可以高于银行房贷利率。但目前，股市行情不行，炒股和购买基金不亏就好了，赚钱更是没有指望。

银行理财产品的收益率，持续下降，似乎已经很难找到4%的稳定收益。有数据显示，全市场理财产品收益率约为2.8%，已妥妥地回落至3%以下。而且，目前银行理财产品大多是净值型的，收益率低了不说，还有亏损的可能。

一方面是低风险资产收益率降低，另一方面是5.5%的住房贷款加权平均利率刚性偏高，这种情况逼出了“居民提前偿还房贷意愿提升”的现实。

因此，对比导致出现大面积提前还贷的3个原因，就会发现根本的原因是“居民资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大”。也就是说，现阶段居民投资理财的收益率普遍低于房贷利率，这才是居民提前偿还房贷意愿提升、出现提前还贷热潮的根本问题所在。