一般而言，房屋评估价值受房屋使用时间、房屋市值、地段、房地产类型及流动性等相关因素的影响。而且住房按揭贷款成数不超过评估值的70%。然而，按照房产类别，贷款最大成数也会产生影响。例如，个人商品住房的按揭成数最高，为70%。而且办公大楼、商铺的按揭贷款最高仅为60%，厂房按揭贷款最高仅为50%。

与此同时，注意下列类型的房屋不能(或难以)作抵押：面积小于30平方米、房龄在20年以上的住房、使用不满五年的经济适用房、小产权房、受房管认可的小产权房、部分已购公房等。

当借贷者的资格及房屋状况均符合银行要求时，以住房作抵押申请房屋按揭，可贷至房屋评估价值的7成。而以商铺、写字楼、办公楼作为抵押物的话，房子抵押贷款可以贷到评估价的6成，如果用工业厂房作为抵押物，则只能贷到评估价5成。注意，这个评估价以银行认可的评估公司估价为准。

再者，以房屋作抵押申请贷款，但如果是用于消费，不用于商业目的，也就是没有营业执照，一般限额不能超过100万，这在任何银行都是一样的。只有在得到银行认可的担保公司的支持下，才能增加借贷金额。若您自行向银行申请超过一百万的贷款，公司除提供抵押外，还须在您名下或直系亲属名下。

扩展信息：住房抵押贷款能贷几年?

住房抵押贷款的数额高，意味着还贷的钱多，偿还的压力大。为了减轻月供压力，除了选择适当的还款方式外，还应尽量延长贷款期限。住房抵押期限上限为30年，但要视房屋年龄、借贷者的年龄而定。根据大多数银行的规定，贷款者的房龄与年龄不能超过65岁，即贷款期越长，则贷款期越短。

此外，住房的性质也会影响贷款期限，用住房来申办住房抵押贷款，贷款期限上限为30年，但由于其他性质的住房，如果变现能力不强，因此期限上限可能仅为20年、10年甚至5年。